Após aluguel, segmento de imóveis comerciais reage também para compra e venda

O aquecimento da economia, com crescimento do PIB e redução do desemprego, já começa a se refletir no mercado de imóveis comerciais. No último ano, a locação de espaços avançou a passos largos, com os preços avançando 7,88%. E em janeiro de 2025, as negociações de compra e venda, que andavam mais devagar, começaram também a dar sinais de melhora.

Os preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados avançaram 0,26%, já o de locação subiu 0,36%, conforme o Índice FipeZap.

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De acordo com o levantamento, o aumento registrado no mês de janeiro ficou acima dos 0,16% registrados em dezembro. Comparativamente, o IPCA apurado pelo IBGE exibiu uma inflação ao consumidor também de 0,16%, ao passo que o IGP-M, da FGV, considerado o índice do aluguel, subiu 0,27%.

Vale lembrar que o Índice FipeZAP não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis vigentes, cujos valores são reajustados periodicamente de acordo com o especificado em contrato. Os preços considerados se referem a anúncios para novos aluguéis.

Mudança de cenário?

O coordenador do FipeZap, Alisson Oliveira, explica que o índice de compra e venda vinha andando de lado há algum tempo e perdendo para IPCA. “Mas o aquecimento da economia também esquentou o mercado de compra e venda de imóveis, como já vinha fazendo com o mercado de locação comercial”, disse.

Para ele, o que ainda não se sabe é por quanto tempo isso deve durar, especialmente, quando os efeitos do aumento das taxas de juros começarem a aparecer na atividade econômica. “Esse é um ponto de atenção, para ver como a economia vai reagir aos aumentos consecutivos e começar a esfriar”.

Entre as 10 localidades onde o segmento comercial é monitorado pelo indicador, as maiores variações no mês de janeiro nos preços de venda de salas e conjuntos comerciais foram apuradas em Curitiba, com alta de 1,18%; Rio de Janeiro (+0,56%); Florianópolis (+0,48%); Niterói (+0,19%); Salvador (+0,17%); São Paulo (+0,15%); Campinas (+0,06%); Porto Alegre (+0,02%); Belo Horizonte (-0,11%); e Brasília (-0,62%).

Já os preços de locação do segmento comercial no período subiram 1,54% em Niterói; 0,93% em Florianópolis; 0,93% em Brasília; 0,91% em Curitiba; 0,60% em São Paulo; 0,39% Campinas; 0,22% Porto Alegre; 0,20% em Belo Horizonte; 0,15% no Rio de Janeiro, e 0,65% em Salvador.

Dados acumulados

Nos últimos 12 meses, encerrados em janeiro de 2025, os preços de venda de imóveis comerciais tiveram aumentos de 0,76%, contrastando com a valorização mais acentuada de 7,56% dos preços de locação do segmento. Só para comparar, índices de preço como o IPCA e o IGP-M, que servem de referência para a economia brasileira, subiram 4,56% e 6,75%, respectivamente.

O coordenador disse ainda que mesmo com os aumentos nos preços, a taxa de inflação vai corroendo as cotações dos imóveis. “Em 12 meses vemos que o mercado de locação está mais aquecido, mas ainda fica abaixo da inflação e não houve recuperação do nível pré-pandemia”.  

Entre as 10 cidades monitoradas, as variações acumuladas de 12 meses nos preços de venda dos imóveis comerciais foram de 9,51% em Curitiba; 5,32% em Salvador; 3,04% em Niterói; 2,86% em Florianópolis; 1,44% em São Paulo; 0,66% em Campinas. Mas algumas cidades tiveram queda, como Porto Alegre (-0,64%); Brasília (-1,97%); Belo Horizonte (-2,47%), e Rio de Janeiro (-2,89%).

Por outro lado, no que diz respeito ao aluguel comercial, os resultados acumulados em 12 meses ao final de janeiro de 2025 indicam maiores altas em Niterói, com 17,80%; Curitiba (+10,20%); Rio de Janeiro (+8,14%); Belo Horizonte (+7,87%); São Paulo (+7,44%); Campinas (+5,69%); Salvador (+5,01%); Brasília (+4,87%); Porto Alegre (+4,81%); e Florianópolis (+4,67%).

Preço médio

Sobre o preço médio de venda e locação, conforme a amostra utilizada no cálculo do Índice FipeZAP Comercial de janeiro de 2025, o valor médio de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados ficou em R$ 8.436 por metro. No caso de imóveis comerciais para locação, foi de R$ 45,77 por metro quadrado.

Considerando as 10 cidades monitoradas pelo índice, São Paulo apresentou os maiores valores médio do segmento para venda ficou em R$ 10.165 o metro quadrado e R$ 54,84 por metro quadrado para locação.

Para as demais cidades, os valores ficaram em R$ 8.618/m² (venda comercial) e R$ 46,01/m² (locação comercial) em Florianópolis; no Rio de Janeiro R$ 8.522/m² para venda e R$ 45,17/m² para locação; Curitiba (R$ 8.197/m² venda e R$ 37,28/m² locação); Niterói (R$ 7.842/m² e R$ 40,78/m²); Brasília (R$ 6.625/m² e R$ 35,56/m²); Porto Alegre (R$ 6.375/m² e R$ 34,54/m²); Campinas (R$ 6.375/m² e R$ 41,07/m²); Belo Horizonte (R$ 6.187/m² e R$ 32,40/m²); e Salvador (R$ 5.258/m² e R$ 41,98/m²).

São Paulo não fica muito acima dos percentuais médios de aumento, mas o preço na capital paulista continua sendo o preço mais alto. O que demonstra mais uma vez os efeitos do aquecimento da economia, aliado ao movimento de retorno das atividades presenciais em muitas empresas, segundo Oliveira.

“Muitas companhias grandes estão retomando o trabalho presencial em mais dias, apesar disso os preços não voltaram ao nível pré-pandemia”, explica o coordenador do FipeZap.

Rentabilidade do aluguel comercial

Pela razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda é possível calcular uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por aplicar recursos em imóveis com a finalidade de obter renda com o aluguel. O indicador resultante, também conhecido como rental yield, pode ser útil para avaliar a atratividade de salas e conjuntos comerciais em relação a alternativas de investimento disponíveis no mercado financeiro.

Em janeiro de 2025, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais foi de 6,72% ao ano, superando a rentabilidade projetada para a locação de imóveis residenciais de 5,82% ao ano, bem como retorno médio projetado de aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses.

Considerando as 10 cidades em que os preços do segmento comercial são acompanhados, as taxas anualizadas identificadas foram as seguintes: Salvador (9,64% a.a.); Campinas (7,86% a.a.), São Paulo (6,72% a.a.); Brasília (6,59% a.a.); Porto Alegre (6,50% a.a.); Rio de Janeiro (6,35% a.a.); Florianópolis (6,29% a.a.); Niterói (6,25% a.a.); Belo Horizonte (6,25% a.a.); e Curitiba (5,74% a.a.).  

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