FIIs passivos evoluem e redefinem estratégias para garantir dividendos regulares

O debate sobre as diferenças entre entre os ETFs de FIIs e os fundos passivos marcou a estreia da nova temporada do Liga de FIIs, programa do InfoMoney dedicado à análise dos principais temas do mercado de fundos imobiliários. A atração contou com a participação de Daniel Viana, diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset, responsável pelos fundos ITIT11 e ITIP11, que passaram por uma reformulação estratégica para atender melhor ao perfil do investidor brasileiro.

“O ITIT11 foi o primeiro fundo passivo de investimento imobiliário do país, mas em algum momento precisou ser ajustado”, afirmou Viana. Segundo ele, embora os fundos tenham recebido uma estrutura semelhante à dos ETFs, enfrentaram obstáculos específicos do mercado nacional, especialmente em relação à distribuição de dividendos, uma preferência clara dos investidores brasileiros.   

Uma das mudanças na estratégia foi a reformulação dos índices de referência utilizados. A gestora passou a contar com a consultoria da Teva.  “Antes, a classificação era feita com base no que o fundo declarava; agora, é feita com base no que ele tem realmente na carteira”, comenta Viana.

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Fundos monoativos, fora de conformidade com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou com exposição indireta a ativos não elegíveis são excluídos dos índices. Além disso, a segmentação entre FIIs de papel (crédito) e tijolo (imóveis) foi reforçada, com exclusão dos híbridos — o que permite ao investidor calibrar sua alocação conforme o momento do mercado.

Outro ponto citado por Viana foi a flexibilização do rebalanceamento automático dos fundos. “ Retiramos a obrigação de reequilibrar em prazos curtos, dando mais liberdade ao gestor para ajustar o portfólio no melhor timing, sem comprometer a distribuição de dividendos ”, afirmou. Mesmo com essa liberdade tática, ele ressalta que os fundos seguem essencialmente passivos.

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ETFs são excelentes veículos, mas ainda enfrentam desafios

Marcos Baroni, um dos apresentadores do Liga de FIIs, apontou que os ETFs são veículos eficientes, consolidados em mercados mais maduros, mas ainda enfrentam alguns obstáculos no Brasil.

“Há desafios tributários, de escala e de estrutura de custos”, disse. Ele também destacou que os ETFs, embora passivos em tese, possuem uma gestão ativa de rebalanceamento.

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Baroni aproveitou para comentar sobre o próprio índice IFIX, que ainda carrega, segundo ele, distorções herdadas de uma indústria em transformação. “Durante anos, o IFIX foi carregando fundos monoativos, monolocatários e pequenos que não representam mais a realidade do setor “, comentou. A expectativa é que, ao longo dos próximos anos, o índice evolua e sirva como base ainda mais precisa para produtos derivativos ou estratégias passivas mais eficientes.

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