FIIs de shopping valem a pena com a Selic em alta? veja o cenário

Apesar do ambiente de juros altos, os fundos imobiliários (FIIs) de shopping têm mostrado resiliência e seguem como uma das classes mais atrativa do setor. Segundo analistas, mesmo com uma correlação negativa entre a Selic e as cotas dos fundos — em que o aumento da taxa tende a pressionar os preços para baixo —, os ativos consolidados e bem localizados têm se valorizado com o avanço das vendas e reajustes de aluguéis acima da inflação.

“Vimos resultados surpreendentes nos primeiros meses de 2025, acima das expectativas, mesmo em meio à política monetária contracionista”, comentam Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA.

Eles lembram que os FIIs de shopping são híbridos por natureza: além de imóveis, estão diretamente ligados ao varejo e ao nível da atividade econômica.

Com o CDI elevado, FIIs de papel têm se beneficiado e entregado rendimentos mensais maiores, o que acaba desviando parte do fluxo de investidores dos fundos de tijolo. Ainda assim, os dividendos dos shoppings permanecem consistentes, especialmente nos ativos mais qualificados.

“A diferença é o tempo de repasse da inflação. Enquanto os fundos de papel se ajustam rapidamente, os shoppings precisam esperar os reajustes contratuais com os lojistas”, explicam os analistas do BBA.

Para a Arton Advisors, esse descasamento abre oportunidades: “A queda nas cotações, causada pelo ciclo de juros, nem sempre reflete o faturamento dos empreendimentos — o que pode representar boas janelas de compra para investidores de longo prazo”, diz Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da casa de investimentos.

Shoppings para classe A mostram resiliência mesmo com juros altos

Neste cenário, shoppings voltados às classes A e B devem continuar com desempenho superior. “Empreendimentos de alto padrão têm uma demanda mais resiliente e capacidade maior de repasse de preços”, diz Leonardo Garcia, analista da Trix.

“Apesar do cenário macroeconômico desafiador, os portfólios de shoppings — especialmente os de alto padrão — registraram crescimento nas vendas quase 4% acima da inflação, além de reajustes nos aluguéis (SSR) também superiores à inflação. Os chamados ativos ‘troféu’ têm uma dinâmica de consumo menos atrelada ao PIB e dominam regiões densamente povoadas, o que os torna investimentos resilientes”, acrescenta Martins.

Por sua vez, Garcia cita que, mesmo com performance negativa de -6,2% nos últimos 12 meses, o segmento ainda entrega dividend yield de cerca de 12% e negocia com desconto médio de 20% (P/VP de 0,8x), o que é atrativo frente ao histórico.

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Segundo especialistas, a recuperação pós-Covid já foi consolidada, e o principal fator que deve influenciar a valorização patrimonial daqui em diante é a trajetória da curva de juros. “Se houver uma virada no ciclo econômico, os fundos podem apresentar bons resultados patrimoniais, reforçados por retrofits, expansões e aquisições estratégicas”, avalia o time do Itaú.

Durante a pandemia, a incerteza sobre o fechamento dos estabelecimentos gerou um impacto significativo, levando o índice a 0,82 P/VP.

Ativos se reinventam com serviços, eventos e coworkings para atrair público

Analistas ainda apontam uma nova tendência no setor: as operadoras de shoppings buscam se tornar sócias dos FIIs, mesmo em ativos premium. “Isso tem gerado um novo fluxo de transações e reforçado o potencial de valorização de fundos que vêm qualificando seus portfólios”, afirma Nappo.

Um exemplo é o XP Malls (XPML11), que participa do desenvolvimento do Shops Faria Lima, empreendimento da JHSF em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo. “O fundo se posiciona como referência no setor, com captações bilionárias, entrada em ativos relevantes e parceria com grupos como Multiplan e Iguatemi”, aponta o BBA.

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A dinâmica dos shoppings também mudou. Hoje, além das compras, os empreendimentos oferecem academias, coworkings, exposições e serviços, aumentando o fluxo de visitantes e a receita.

Entre os fundos que se destacam, os analistas citam também o HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), pela exposição a shoppings premium consolidados, e o CPSH11 (Capitânia Shoppings), com boa gestão e indicadores sólidos.

“Os shoppings têm se reinventado e seguem sendo peças-chave na renda dos FIIs. Em um ciclo de queda dos juros, devem voltar a atrair o interesse do investidor que busca renda e valorização”, conclui Garcia.

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