Vendi imóvel de posse e comprei outro com matrícula. Como declarar no IR?

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Confira abaixo a resposta para uma pergunta que foi compartilhada conosco:

Dúvida do leitor: “Adquiri, em 2008, um terreno de posse e, no mesmo ano, construí um imóvel nele. Esse imóvel não tem matrícula no Registro de Imóveis e, por isso, nunca foi declarado na ficha de ‘Bens e Direitos’ do Imposto de Renda.

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Vendi esse imóvel em 08/11/2024 por R$ 450 mil, valor que foi depositado em minha conta bancária. Seis meses após a venda, adquiri outro imóvel, agora com matrícula no Registro de Imóveis, no valor de R$ 750 mil, em 11/04/2025.

Minhas dúvidas são:

1 – Como devo lançar na declaração a compra do imóvel antigo (terreno de posse + construção)? O valor é o da época, somado aos gastos com a construção?

2 – Como lançar a venda desse imóvel em 08/11/2024 por R$ 450 mil, considerando que adquiri outro imóvel no valor de R$ 750 mil dentro do prazo de seis meses — conforme regra de isenção de ganho de capital — para não pagar IR sobre esse ganho?”

Resposta, por Alexandra Tejkowski*:

“A dúvida envolve uma situação relativamente comum entre contribuintes que adquiriram terrenos de posse e construíram sobre eles, mas não formalizaram a propriedade em cartório. 

Nesse caso, o imóvel, embora não matriculado no Registro de Imóveis, foi efetivamente adquirido e construído em 2008, configurando um bem de fato, ainda que não regularizado juridicamente. Por isso, mesmo sem matrícula, o imóvel poderia, e deveria, ter sido declarado na ficha de ‘Bens e Direitos’ da Declaração de Imposto de Renda, com o código correspondente a ‘Casa’ ou ‘Terreno’, conforme o caso, descrevendo no campo “Discriminação” que se tratava de um imóvel adquirido por posse, com construção realizada em determinado ano, e informando o valor de aquisição somado aos custos da obra.

Ainda que isso não tenha sido feito anteriormente, é possível corrigir a omissão retroativamente por meio de declarações retificadoras dos últimos cinco anos, ou, alternativamente, registrar a venda na declaração do exercício de 2025 (ano-calendário 2024), com a descrição completa da origem do imóvel, inclusive destacando que ele não constava anteriormente por se tratar de bem de posse sem matrícula, mas que agora está sendo regularizado na venda.

No que diz respeito à venda do imóvel em 8 de novembro de 2024, no valor de R$ 450 mil, e considerando que houve reinvestimento desse montante em outro imóvel residencial no valor de R$ 750 mil, adquirido em 11 de abril de 2025, o contribuinte poderá se beneficiar da isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, conforme previsto no art. 39, da Lei nº 11.196/2005, aplicável aos casos de venda de imóvel residencial com reinvestimento total do produto da venda em outro imóvel residencial no prazo legal de 180 dias entre a venda e a nova aquisição.

Para garantir esse direito, é necessário preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP 2024), e registrar a operação de venda, informando que houve reinvestimento em imóvel residencial no prazo legal. O próprio programa vai apurar o ganho, mas não gerará DARF a pagar, desde que todo o valor da venda tenha sido reinvestido. Posteriormente, o arquivo gerado no GCAP deve ser importado para a Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2025.

Já a aquisição do novo imóvel, com matrícula registrada em cartório, deve ser lançada normalmente na ficha de ‘Bens e Direitos’ da declaração do Imposto de Renda, com código de imóvel residencial correspondente, e valor de R$ 750 mil. Na descrição, recomenda-se informar que o bem foi adquirido com recursos provenientes da venda anterior, feita em 2024, e que o reinvestimento foi realizado no prazo legal, com benefício de isenção do ganho de capital.

Portanto, embora o primeiro imóvel não tenha sido formalmente declarado antes, é possível corrigir esse ponto e conduzir a apuração do ganho e a nova aquisição de forma adequada, garantindo inclusive a isenção tributária — desde que todos os passos sejam devidamente registrados no GCAP e na declaração anual, com clareza e consistência nas informações prestadas.”

*Alexandra Tejkowski é contabilista e consultora tributária da MBW Advocacia

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