ITBI, o famoso Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

A aquisição de um imóvel envolve mais do que o simples investimento no valor da propriedade. Dentre os custos adicionais, destaca-se o ITBI, um imposto municipal cobrado em transações imobiliárias. Este tributo geralmente está associado à compra e venda de imóveis, mas também pode aparecer em contextos de planejamento patrimonial e sucessório.

É importante compreender os detalhes do ITBI para evitar surpresas na hora de comprar um imóvel. Esse imposto, essencial para a regularização da transferência de propriedade em cartórios, levanta dúvidas sobre como funciona, quem é responsável pelo pagamento, e em quais situações pode haver isenção.

O que é o ITBI e como ele funciona?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ou ITBI, é aplicado em operações onerosas que envolvem imóveis, como compra, venda, cessão ou dação em pagamento. Este tributo municipal deve ser pago pelo comprador no ato do registro do imóvel em cartório. A ausência de seu pagamento impede a efetivação da transferência da propriedade.

As alíquotas do ITBI variam entre 2% e 5%, dependendo do município, e o pagamento é fato gerador no momento da lavratura da escritura. Geralmente, é possível acessar o guia de pagamento no site da prefeitura local.

Qual é a diferença entre ITBI e ITCMD?

O ITBI e o ITCMD são frequentemente confundidos, mas diferem em suas aplicações. Enquanto o ITBI refere-se a transferências onerosas de imóveis, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre transferências gratuitas, como heranças e doações, e é de responsabilidade estadual.

Portanto, no caso do ITBI, todas as partes envolvidas estão vivas e a transação é onerosa. Já para o ITCMD, a transação não é onerosa e pode envolver a transferência de bens após o falecimento de uma das partes.

Como é determinada a base de cálculo do ITBI?

A determinação da base de cálculo do ITBI pode ser um ponto de conflito. Algumas prefeituras definem o valor venal de referência como base, o que gerava discrepâncias, pois este valor nem sempre reflete o preço de transação. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a base de cálculo deve ser o valor efetivo da transação.

Se o município perceber discrepância entre o valor declarado e os preços de mercado, deverá abrir um processo administrativo para reavaliar a base de cálculo, assegurando justiça para compradores e vendedores.

É possível obter isenção do ITBI?

As regras para isenção do ITBI dependem do município, que tem autonomia para legislar sobre alíquotas, isenções, e descontos. Em alguns locais, pode haver isenção total, mas é uma situação rara. O adquirente do primeiro imóvel, por exemplo, pode obter descontos em taxas de registro, mas normalmente o ITBI fica fora desses benefícios.

Em situações de estruturação de holdings patrimoniais, pode-se evitar o ITBI se os imóveis serem de uso exclusivo da família, ao contrário do que ocorre em holdings imobiliárias cujo faturamento provém principalmente da locação ou venda de imóveis.

Quais as implicações da reforma tributária para o ITBI?

A reforma tributária trouxe mudanças significativas para o ITBI. Segundo o Projeto de Lei Complementar 108/2024, o momento de pagamento do tributo passa a ser a data da assinatura do contrato de compra e venda, não mais a liberação no cartório.

Além disso, a base de cálculo do imposto será o valor de mercado, normalmente superior ao valor de referência utilizado para o IPTU. Essa nova regra busca maior precisão e alinhamento com preços reais do mercado imobiliário.

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