Cobrança de dívida de condomínio de antigo dono do imóvel: STJ corrige distorção

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na última semana que o vendedor de um imóvel pode ser responsabilizado por dívidas condominiais mesmo após a posse ter sido transferida para o comprador, ainda que a transação não tenha sido registrada em cartório.

A decisão unânime da Segunda Seção da Corte representa um reforço importante à segurança jurídica dos condomínios em todo o país, que passam a contar com um respaldo mais firme na cobrança de inadimplentes.

O caso analisado envolvia um imóvel pertencente a uma companhia de habitação popular que, em 1985, prometeu sua venda a um casal. O condomínio, no entanto, ajuizou ação para cobrar cotas condominiais vencidas entre 1987 e 1996. Como a dívida não foi paga, o condomínio tentou penhorar o imóvel, mesmo sem a participação da empresa proprietária na fase inicial do processo. A empresa contestou, alegando que a responsabilidade era apenas do comprador. O pedido foi negado.

A ministra Isabel Gallotti, relatora do processo, argumentou que a obrigação condominial é “propter rem”, isto é, está vinculada ao imóvel e não apenas a quem o ocupa ou celebra contrato de compra. “A obrigação nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes contratantes”, afirmou.

Com a decisão, o STJ confirma que, mesmo nos casos em que a posse foi transferida informalmente ou por meio de contrato particular (sem registro público), o antigo proprietário pode ser acionado judicialmente em caso de inadimplência condominial.

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Implicações para o mercado

Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio fundador do Tapai Advogados, a decisão fortalece os condomínios e corrige uma distorção antiga do mercado. “Antes, havia um vácuo jurídico que deixava o condomínio de mãos atadas, especialmente em imóveis com financiamento ou alienação fiduciária. Agora, mesmo que o devedor seja o comprador, o imóvel responde pela dívida.”

Isso significa que bancos e instituições financeiras que financiam imóveis também podem ver seus ativos penhorados em caso de inadimplência condominial. Com isso, a tendência é que contratos passem a incluir cláusulas mais rígidas, prevendo que a inadimplência de cotas condominiais ou tributos como IPTU configure quebra contratual, o que daria às instituições o direito de retomar o imóvel.

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Alívio para os condomínios

Do ponto de vista econômico, a decisão alivia a pressão financeira sobre os condomínios, que muitas vezes são forçados a fazer rateios extraordinários para cobrir os custos causados por inadimplentes. Como as cotas condominiais sustentam despesas básicas como salários de funcionários, água, luz, limpeza e segurança, a inadimplência compromete diretamente o funcionamento e a manutenção dos prédios.

Além disso, a decisão traz maior previsibilidade para a gestão condominial e reduz o risco sistêmico no setor, sobretudo em tempos de juros altos e desaceleração do mercado imobiliário. Também reforça a importância de regularização e registro formal das transações imobiliárias, evitando disputas futuras.

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Marco no setor imobiliário

A decisão do STJ representa um marco importante para o setor imobiliário brasileiro, ao garantir aos condomínios o direito de cobrar dívidas condominiais diretamente dos proprietários legais do imóvel, independentemente de acordos informais.

Para os bancos, significa um alerta, exigindo maior monitoramento dos mutuários para evitar perdas patrimoniais. Para os compradores, reforça a importância de cumprir integralmente suas obrigações condominiais, sob risco de perder o imóvel financiado.

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